小产权房错综复杂的利益链 清理工作困难重重

http://za29.cn/2020-06-20 20:07:10

核心提示:小产权房清理工作,在实践层面依然困难重重,主要病根在于小产权房建设背后涉及错综复杂的利益链。

3日,国土部网站的一则消息显示,北京国土局已挂牌督办一起天价小产权别墅案,小产权房未来命运的问题再次被推上了风口浪尖。

必然转正还是彻底清除,全面清理还是增量打压?业内人士看法不一。

无证依旧火

近年来,小产权房成交火热,统计数据可以说明一切。

国家统计局发布的数据显示,2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米。据国土资源部门不完全的统计,截至2007年上半年,全国小产权房面积达到66亿平方米,相当于2011年全国商品房销售面积的近6倍。

全经联研究院副院长陈宝存在接受记者采访时表示,目前尚无权威统计数据能说明国内小产权房的具体面积量,不过在某些城市,小产权房面积和商品房面积几乎各占50%。

在接受记者采访时,中国房地产学会副会长陈国强对此分析说,低售价、低租金,成为低收入人群抢购小产权房的主要推动力。

其次,近年来,打压小产权房的政策不断,但在实际操作层面,政府基本上没有采取强有力的处罚手段,因此监管缺位致使小产权房迅速蔓延。

第三,基层的乡政府、村政府基于利益需要默许推动之下,很多小产权项目打着新农村建设的名义也迅速发展。

此外,小产权房购买者法不责众的心理,也是助长小产权房快速蔓延不可忽视的客观原因。

陈宝存也赞同陈国强的观点。他指出,在近年来商品房房价一路飞涨之下,小产权房价格低的优势成为其逆市而火的最主要成因。

北京中原三级市场研究部研究总监张大伟向记者补充说,小产权房主要集中在一、二线城市,归根到底在于高房价挤压出一批小产权房的刚性需求,因为一般而言,同区域内的小产权房单价至少比普通商品房单价便宜一半。

错综复杂的利益链

小产权房清理工作,在实践层面依然困难重重,主要病根在于小产权房建设背后涉及错综复杂的利益链。

第一,农村土地是集体所有制,目前流入市场新增的小产权房主要基于集体用地,甚至部分占用耕地。村干部手里掌握着村集体用地的公章,私自卖地很容易,在不用交纳土地出让金和各种税费情况下,小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。

第二,合作开发商也可按比例分成。由于不用交纳土地出让金和各种税费,小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。

第三,村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。

第四,相较于价格高昂的商品房,购房者购买到了便宜的房子,实现了住房梦。

陈国强表示,小产权房并没有被纳入到城市用地的范畴,主要是利用农村集体用地,用地性质未做变更,村镇政府、农民、购房者、租房者都是获益方。尽管因为小产权房的“非法”身份,导致他们的利益没有法律保障,但实践中利益已被固化。现有的土地征用、管理制度更多倾向于土地征用方的利益,恰恰忽略了土地上的农民及村镇政府的利益。如果土地征用与管理制度给予了村镇政府与农民合理的利益保障,小产权房就没有生存空间。

张大伟对此认为,小产权房形成背后的根本原因是两种不同土地出让制度催生出不同的房屋属性。在这种二元化的土地制度下,农村宅基地禁止自由流转,而城市的土地公开化招标制度无形中抬高了土地价格及相应附于土地上房屋的房价,催生了小产权房刚性需求。在这种需求的推动下,农村宅基地要流转,唯一的途径就是小产权房开发。

小产权房生死迷局

3日,国土资源部网站上一则名为《北京挂牌督办两起违法占用集体土地案》的消息内容显示,6月21日,北京国土局挂牌督办两起违法占用集体土地案,其中之一就是单套售价高达5000万元的小产权别墅项目“水城御墅”。

对于此事,张大伟的态度则较为“乐观”。他认为,这是个很典型的例子,至少可以说明,在国土资源部清理小产权房的大背景下,小产权房违规执法的力度在加强。不过,他也提醒说,小产权房涉及农村宅基地流转的问题,目前完全贯彻到位还是比较难的,根本原因是城市化进程太快,导致城市的土地逐渐稀缺,从而不断侵占周边农村的地块,小产权房应需而生。

陈宝存“冷静”地指出,此次政府挂牌督办小产权房的举动属于个案,不具有代表性。他解释说,此次被查处的小产权类型为别墅,购房群体主要为投资者,与以居住为主的小产权普通住宅间存在一定的不同;其次,目前被公开督办的小产权项目,一般为被媒体曝光的项目,比如此次被督办的“水城御墅”就是典型。政府在舆论压力下有点“被督办”的意思,而非主动出击。

在小产权房清理的大势下,小产权房从出生伊始的“合情合理”走向“合法合规”的转正路径,陈国强表示,目前政府对于小产权处置的路径构思不清晰。相关部门的政策要求是明确的,但不同小产权房成因都很复杂,既成事实的房屋、在建房屋与在售房屋间的不同。如果通过补交相关税款,将小产权房纳入到政府保障房建设范畴,以廉租房、公租房还是经适房的形式来收编等皆成问题。也就是说,目前政府对于小产权房的处置,只有原则性要求,但具体的众多技术性处理方式,仍然不明朗。而政府也不可能一刀切式全面清理小产权房。

张大伟认为,中短期来看,处置小产权房还是一个盲区,操作它的可能性还是比较小,将来发展方向是转正的可能性会比较大,短期内解决不了问题,历史遗留问题需要慢慢解决。就目前来看,政府的决策是严查、遏制新建小产权房,已建已售且成规模的小产权房,短期内可能会被暂时搁置。

陈宝存则认为,目前清理小产权房的政策,最终会流于形式,最好的结果就是让它大产权化。各级政府禁批建小产权房,从根源上彻底消灭村产权、乡产权。已经形成规模的小产权房,最好的办法是补交土地出让金,大产权化,改成经济适用房的管理模式。在新的土地管理法修改的情况下,一定要完成小产权房确权的问题。实现城乡土地一元化的考虑,同地、同价、同权的三同原则,确认土地是农民自己支配,就没有小产权。小产权清理工作至少需要5到10年的时间,因为小产权属于历史遗留问题,只能慢慢解决。

点评:就目前来看,政府的决策是严查、遏制新建小产权房,已建已售且成规模的小产权房,短期内可能会被暂时搁置。