“限购令”导致买房资格受限 定金和首付应退还

http://za29.cn/2020-07-22 20:59:41

近日,昌平法院受理了本市首例因“京十五条”引发的房屋买卖合同解除纠纷案。金女士因属限购范围,提出解除合同,要求退还购房定金,但遭到对方拒绝,昌平法院表示,因新政包含限购规定,部分类型的纠纷将会增多。因“京十五条”实施时间尚短,各大中介公司反映,由此引发的纠纷目前来说不是特别多,主要原因都集中在购房资格和付款方式上。对此,律师提醒买房人,商品房买卖过程中,买房以外原因导致交易无法进行,需要退房的,买房人支付的定金、首付款等应被退还。

二手房纠纷多因花出去的钱覆水难收

二手房方面,由于个体买房人和卖房人受资金影响比较大,因而极易因为买卖合同无法履行而产生纠纷,买房人以非个人因素要求退还所支付款项,而卖房人往往早已将房款用于他用而无法退还,最终对簿公堂。归纳起来,纠纷主要有以下几种形式出现――

案例一:金女士是外地退休人员,于今年2月11日,看好了一处位于昌平区回龙观的房子,当天她与鲁先生签订了购房合同,并通过银行转账支付了定金20万元。由于金女士的结婚证丢失需要补办,双方约定4月份再办理房屋所有权转移手续。“京十五条”实施后,金女士由于不符合连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税等条件在限购之列,因此向鲁先生提出解除合同,要求其退还购房定金,但遭到对方拒绝,与对方产生纠纷。

案例二:在深圳的许先生银行审批的同贷书上承诺给8.5折的利率,房子过了户,正式签贷款合同时,银行却要收取基准甚至上浮15%的利率,增加了他的房贷成本,如果不接受提价,银行不放款,自己无法如期给卖主还钱,许先生担心自己会承担违约责任,买不到房子也拿不回首付。

案例三:黄先生春节期间筹钱未果,因银行对二套房界定的变化导致首付比例由五成提高到六成,加上房贷利率的提高使购房成本远超预期,因此,春节后,黄先生准备退房。房屋出售方表示理解,但代理销售的中介公司表示,由于之前双方已经签订了购房合同,也交了一部分房款,因此可视为成功交易,因而,不会因为黄先生个人原因退房而退还已经收取的中介费用,与中介公司产生纠纷。

案例四:李女士通过某中介公司购买二手房,中介公司承诺代办贷款手续,但近期由于银行贷款额度有限,各大银行又纷纷取消了优惠,导致该中介公司无法兑现承诺代办的优惠利率,李女士认为这带来了自己购房成本上涨,也是一种损失,希望中介公司承担违约责任,支付一定违约金,中介公司与买房人产生纠纷。

买方以外原因导致退房 定金和首付应退还

对于上述各类房屋纠纷问题,北京市律师协会消费者权益保护委员会主任、北京汇佳律师事务所律师邱宝昌表示,因政策原因,在贷款环节出现问题而产生纠纷的,根据最高人民法院关于商品房买卖案件的司法解释第二十三条,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

因政策原因,在购买资格方面有问题而产生纠纷的,根据《合同法》规定,因不可抗力不能履行合同的,应根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任。即在此情况下,买房人如向卖方提出退房要求,在合同没有特别约定的情况下,卖方应将定金全额退还,即双方互不承担责任。

此外,邱宝昌还表示,房地产中介公司跟买卖双方签订居间合同,主要任务是促使双方交易的成功,因此,在买卖双方签订购房合同时,其任务达成可收取相应费用。但由于非双方原因最终导致买卖合同不能实现,中介可以不退还已收取费用,但本着公平的原则,此种情况下应由买卖双方与中介方共同商议,或可以由中介公司收取合理费用作为补偿。据了解,也有一些大型中介公司更普遍的做法是退还全部中介费用。

而中介公司在帮助买房人代办贷款手续时,由非中介公司不作为、中介公司自身原因以外的情况变化,如信贷政策变化等原因,造成的中介承诺优惠不能实现,原则上中介公司不属于违约行为,买房人可以申请解除合同,邱宝昌说。

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